Usucapião é uma forma legal de se adquirir um imóvel pelo decurso do tempo. Só é dono de um imóvel quem registra. Muitas pessoas estão na posse de um imóvel por longos anos, mas não são os seus verdadeiros proprietários, sendo que a usucapião serve, justamente, para regularizar essa situação, passando o imóvel para o nome do possuidor perante o cartório.

No Brasil, os terrenos estão registrados no cartório de imóvel, basta comparecer ao cartório competente e solicitar uma pesquisa (certidão ou matrícula). Nesta pesquisa aparecerá o nome de quem é o atual proprietário do imóvel.

• Posse mansa, pacífica e ininterrupta: O interessado deve comprovar que possui a posse do imóvel de forma contínua, ininterrupta e pacífica por um período determinado.


• Tempo de Posse: O prazo de posse exigido pode variar conforme o tipo de usucapião. Na usucapião extraordinária, por exemplo, o prazo é de 15 anos, enquanto em outras modalidades, como a usucapião especial urbana, pode ser reduzido para 5 anos.


• Boa-Fé: Em determinadas modalidades de usucapião, é necessário que o possuidor esteja de boa-fé, ou seja, acreditando ser o legítimo proprietário do imóvel.


• Justo Título: Alguns tipos de usucapião exigem a presença de um “justo título”, ou sejam, um documento que, embora não confira propriedade, aparenta ser legítimo, com por exemplo um contrato ou compromisso de compra e venda.


• Área Máxima: Em usucapiões especiais, como a usucapião especial urbana, pode haver limites quanto à área do imóvel.


• Uso para Moradia: Em usucapiões especiais urbanas, pode ser necessário comprovar que o imóvel é utilizado para moradia própria ou da família.

• Usucapião Extraordinária (Artigo 1.238, do Código Civil): Prazo de 15 anos de posse mansa, pacífica e ininterrupta, independente de justo título (documento ou contrato) e boa-fé. Poderá o prazo ser reduzido para 10 anos se for para moradia ou investimento (art. 1.238, parágrafo único).


• Usucapião Ordinária (Artigo 1.242, do Código Civil): Prazo de 10 anos de posse mansa, pacífica e ininterrupta, com justo título e boa-fé. Poderá o prazo ser reduzido para 5 anos se for para moradia ou investimento e registro em cartório.


• Usucapião Especial Urbano Individual (Artigo 1.240-A do Código Civil e art. 183 da Constituição Federal): Prazo de 5 anos de posse mansa, pacífica e ininterrupta, independente de justo título e boa-fé, com a utilização do imóvel para única moradia, com área inferior a 250 m2.


• Usucapião Especial Urbano Coletiva (Art. 10 da Lei nº 10.257/2001): Prazo de 5 anos de posse mansa, pacífica e ininterrupta, independente de justo título e boa-fé, com utilização do imóvel para única moradia, com área inferior a 250 m2 por possuidor de baixa renda.


• Usucapião Familiar (Art. 1.240-A do Código Civil): Prazo de 2 anos, posse mansa, pacífica e ininterrupta, independente de justo título e boa-fé, até 250 m2, sendo o único imóvel e cônjuge abandonado.


• Usucapião Ordinário Rural: (Art. 191 da Constituição Federal e art. 1.239, do Código Civil): Prazo de 5 anos, posse mansa, pacífica e ininterrupta, independente de justo título e boa-fé, imóvel rural, até 50 ha., para moradia produtiva e único imóvel.


• Usucapião Especial Rural: (Art. 1º da Lei 6.969/81): Prazo de 5 anos, posse mansa, pacífica e ininterrupta, independente de justo título e boa-fé, imóvel rural, até 25 ha., para moradia produtiva e único imóvel.


• Usucapião Especial Indígena: (Art. 33 da Lei 6.001/73): Prazo de 10 anos, posse mansa, pacífica e ininterrupta, independente de justo título e boa-fé, imóvel rural, até 50 ha., para moradia indígena.

Essa situação é muito comum no Brasil, as pessoas chegam até mesmo a assinar contratos e reconhecer firmas, mas, na realidade, compraram o imóvel de quem não era o seu legítimo proprietário. É para isso serve a usucapião (judicial ou extrajudicial), sendo uma forma legal de regularizar essa situação pelo decurso de tempo. Basta reunir os requisitos necessários, buscar um advogado especializado em imobiliário e entrar com a usucapião.

A usucapião extrajudicial é um procedimento mais célere que ocorre diretamente no Cartório de Registro de Imóveis. Porém, nos casos em que há litigio entre o possuidor e o proprietário do terreno, ou ainda, quando não é possível localizar o proprietário e os confrontantes do imóvel usucapiendo, será necessária a propositura da ação de usucapião judicial.

Consulte sempre um advogado especializado para saber qual é o melhor caminho a seguir.

•  Requerimento: Documento formal solicitando a usucapião extrajudicial.


•  Ata Notarial de Posse: Um documento lavrado por um tabelião que atesta a posse mansa e pacífica do requerente sobre o imóvel.


•  Planta e Memorial Descritivo: Descrição detalhada da área usucapienda, muitas vezes elaborada por um profissional habilitado, como um engenheiro ou arquiteto.


•  Documentos Pessoais: RG, CPF, comprovante de estado civil e, se houver, certidão de casamento ou óbito do cônjuge.


•  Certidões Negativas: Certidões negativas de ônus reais e outras que o Cartório de Registro de Imóveis possa exigir.


•  Justo Título e Boa-Fé: Em alguns casos, pode ser necessário apresentar um justo título (um documento que, embora não confira propriedade, aparenta ser legítimo) e comprovar a boa-fé.


•  Anuência dos Vizinhos (se aplicável): Dependendo da legislação local, pode ser necessário obter a concordância dos vizinhos ou confrontantes.


•  Pagamento de Taxas e Emolumentos: Pode ser necessário efetuar o pagamento das taxas e emolumentos devidos ao Cartório de Registro de Imóveis.

Sim, tanto na judicial quanto na extrajudicial, pois é o advogado quem irá reunir todas essas informações e documentos, cumprindo em nome do seu cliente todos os requisitos necessários para o resultado final, que é passar o imóvel para o nome do possuidor do bem.

Para dar entrada em uma ação de usucapião, primeiro precisará contratar um advogado especializado em imobiliário. Os honorários variam de cada profissional, sendo que a tabela da OAB sugere alguns valores mínimos de honorários. A gratuidade da Justiça é para a isenção das despesas do processo (custas e até perícia), além do registro no cartório da sentença, passando o imóvel ao seu nome. Alguns juízes costumam deferir pedidos de gratuidade desde que comprovados (ex: quem está desempregado, ou que não aufere renda superior a um salário mínimo, quem é isento de imposto de renda etc.).

A ação de usucapião é um procedimento judicial que poderá levar em média de 1 a 2 anos, dependendo de como estiver a sua documentação e se não houver oposição a posse pelo proprietário. O que mais demora na ação de usucapião é a localização do proprietário (muitas vezes já falecido) e dos confrontantes (imóveis vizinhos da direita, esquerda e dos fundos).

O advogado irá reunir todos os documentos que comprovam a sua posse e os requisitos necessários e distribuirá sua ação no foro da Comarca em que localizado o imóvel, reunindo todos os documentos do imóvel, certidões e demais comprovantes de posse.

O juiz determinará a citação do proprietário original do terreno, assim como os confrontantes do imóvel usucapiendo. Também oficiará ao cartório de imóveis competente para a conferência da documentação do imóvel. Além disso, poderá o juiz solicitar uma perícia judicial para fins de realizar as medições do imóvel (topografia), para fins de verificar se o imóvel invade área pública e a identificação do possuidor e do imóvel. Não havendo problemas, após as defesas do proprietário, confrontantes e eventuais interessados, realizadas as publicações editalícias e ouvidos os entes públicos (Prefeitura e Ministério Público), não havendo objeções, será proferida uma sentença, reconhecendo os direitos de posse e declarando-o proprietário do imóvel, com expedição de ofício ao cartório de imóveis para o registro da titularidade, passando-o para o seu nome.

Sim. Afinal, quem compra um imóvel sem a documentação em ordem (em nome de pessoa diversa da que consta no cartório), certamente, pagará menos do que vale o imóvel, pois o comprador terá que entrar com a regularização do imóvel. Em média, o imóvel desvaloriza de 30% a 50% na hora da venda se a documentação não estiver em ordem. Por isso é vantajoso regularizar o imóvel antes de vender, e as despesas com a contratação de um advogado, muitas das vezes, não representam mais que 5% a 10% do valor do imóvel.

Em regra, o processo de inventário/arrolamento se destina a transmissão dos bens deixados pelo falecido aos seus herdeiros, testamentários e legatários. Porém, não é a ação de inventário que irá transferir a propriedade do bem, até porque, o imóvel ainda não está registrado em nome do falecido. Nestes casos, recomenda-se entrar com ação de usucapião.

Sim, há muitos casos iguais a este, em que primeiro, precisará fazer a usucapião para separar os dois imóveis, para depois, desmembrá-lo. Cumpre destacar que o processo de desmembramento na Prefeitura costuma ser morosos e dispendioso, sendo que muitas vezes a metragem mínima não é atingida, de modo que a usucapião servirá para regularizar o terreno e, assim, desmembrar os dois imóveis.

A ação de usucapião protege essa situação, pois é o decurso de tempo que irá legitimá-lo na posse do imóvel, vale dizer, quanto mais tempo passa, mais o dono do imóvel perde o direito sobre o mesmo (prescrição aquisitiva). Nesta situação, recomendamos que não saia do imóvel, até porque, realizou benfeitorias e é o local em que reside com a sua família. Procure um advogado imediatamente para promover as medidas cabíveis de manutenção da sua posse.

Novamente, a ação de usucapião também serve para regularizar essas situações de desmembramento de terrenos. Há casos em que se deverá fazer uma outra ação que se chama “divisão de condomínio”, quando existem vários proprietários sobre o mesmo terreno e, um quer vender e o outro não.

Sim, a soma das posses entre os ascendentes e descendentes é perfeitamente possível, sendo que atingido o tempo necessário, poderá usucapir. Ex. Meu pai morou 10 anos e eu 5 anos, total de 15 anos.

Quem comprou um imóvel, assinou contrato e ainda possui todos os comprovantes de pagamentos, poderá entrar com uma ação adjudicatória obrigado o vendedor transferir o imóvel. Mas existem casos em que o vendedor já é falecido e não foi aberto o seu inventário; ou se realizado inventário, não arrolado este bem já vendido. A ação adjudicatória poderá se dar em face dos herdeiros, porém, dependendo da situação o mais recomendável será a ação de usucapião.

Sempre que existirem dúvidas relacionadas a comprovação dos pagamentos pelo imóvel, ou quando a documentação não está de acordo, para a outorga de uma escritura pública, o recomendável é a ação de usucapião. Até porque, não sendo pago o preço do imóvel na integralidade, poderá o proprietário-vendedor reivindicar a posse do imóvel, promovendo ação judicial.

Esta é aquela pergunta que todos os brasileiros se fazem, quando descobrem que o imóvel que compraram não foi vendido pelo verdadeiro proprietário que consta registrado no cartório de imóveis. A ação de usucapião é uma das medidas legais que visam restabelecer o título aquisitivo ao possuidor, mas o procedimento para se tornar o verdadeiro dono do imóvel, costuma ser “negligenciado” pelo comprador, justamente, nesta hora mais importante que é o momento em que se compra o imóvel, pois muitos querem “economizar” e é aí que o surge o problema!

Comprar um imóvel não é a mesma coisa que comprar uma roupa no Shopping, pois, envolvem valores significativos e muitos cuidados que devem ser observados, para que depois não venha se lamentar o comprador. Conforme o ditado popular: “o barato pode sair muito caro depois”.

Resumidamente, para comprar um imóvel, você precisa consultar se o imóvel está registrado em nome da pessoa que está lhe vendendo, para isso, vá até o cartório de registro de imóveis competente e peça uma certidão ou matrícula, comprovando que o imóvel está em nome daquele que se diz o seu dono. Depois é só elaborar um contrato de venda e compra ou compromisso, pagar as prestações ajustadas. Ao final, lavrar a escritura, pagar os impostos de transmissão, despesas com o cartório (corretagem se houver intermediação), certidões dos vendedores, da prefeitura, e pronto, estando tudo em ordem, o cartório de imóveis registrará e transferirá para o seu nome a propriedade.

Mas, isso não basta!

Se você pensa em economizar com um advogado, é esta hora em que você “entrará pelo cano”, literalmente! Pois é o advogado quem irá analisar não só a documentação das partes (vendedores e compradores) mas também a documentação do imóvel e, principalmente, verificar através de pesquisas se o imóvel ou o vendedor não possuem dívidas ou outras situações jurídicas em que a venda poderá ser desfeita futuramente.

O corretor de imóveis, muitas vezes, também consulta um advogado para conferir toda essa vasta documentação, para fins de que seja dado um mínimo de segurança na transação imobiliária.

Mas não existe no Brasil uma transação 100% segura! Infelizmente, existem uma infinidade de cartórios espalhados por todo o território nacional, e certamente, as certidões não abrangem todos os cartórios do Oiapoque ao Chuí.

Por isso que toda a transação imobiliária envolve um certo grau de risco em ser desfeita. A questão é saber o quanto deste risco você está disposto a correr.

Assim como não existe nenhuma “causa ganha” na Justiça, na compra segura de um imóvel, o que o advogado realiza são pesquisas, e estas pesquisas são infindáveis. O que se faz é dar uma “segurança mínima” ou “razoável” ao negócio.

Imagine, por exemplo, a situação de você ter comprado um imóvel de um vendedor que já possuía ações de cobranças de seus credores, antes da venda, dá-se a isso o nome “fraude contra credores”, ou seja, quando o vendedor já respondia por dívidas na Justiça e se desfaz do imóvel para frustrar os seus credores. Em sendo comprovada a “fraude”, poderá a venda ser desfeita. Isso mesmo! Você comprou e o juiz anula a venda e retorna o imóvel para o patrimônio do vendedor, para pagar os seus credores, sendo que lhe caberá apenas uma ação regressiva dos prejuízos contra esse mesmo vendedor. Neste momento, meus parabéns, pois você se tornou mais um credor na fila contra este mesmo devedor, mas com a agravante de que perderá o imóvel para o primeiro credor da fila.

É aí que entra o trabalho do advogado que saberá realizar pesquisas de certidões dos distribuidores forenses e analisar os “riscos” desta operação.

Já imaginou comprar um imóvel, pagar e depois ser desfeita toda essa operação por questão de não ter antes pesquisado se o vendedor tinha dívidas ou se o imóvel, por exemplo, não está com dívidas de condomínio ou IPTU que o levaram a leilão (hasta pública)?

Quantos casos na Justiça discute-se dívidas deixadas pelo antigo proprietário, sendo que o entendimento dos Tribunais é de que o comprador é quem respondem pelas dívidas do devedor, mesmo quando não estava na posse do imóvel.

Parece um pesadelo, não é mesmo? E quando você descobre que a pessoa que te vendeu o imóvel era um empresário e, na época, só buscou certidões da pessoa física do vendedor e se esqueceu de pesquisar o CNPJ das suas empresas, sendo que um ex-empregado lhe processou, e ainda, conseguiu a despersonificação, atingindo o patrimônio de seus sócios, no caso, aquele sócio que lhe vendeu o imóvel particular. Que azar…

Ou aquela outra situação em que você comprou um imóvel, mas não foi assinado pela esposa do vendedor, sendo que depois se separaram e a ex-esposa reivindicou o imóvel já vendido, vez que faltou o seu consentimento e assinatura no contrato. Afinal, você confinou no que o vendedor lhe disse na época, que não haveria nenhum problema, negligenciando nas certidões de casamentos à época.

Ou, para finalizar, aquela situação em que você acaba de arrematar um lindo imóvel em leilão judicial ou extrajudicial, por um precinho sedutor, mas descobre que todo o processo de leilão foi anulado depois por falta de intimação dos devedores, procedimento este obrigatório e que um advogado conseguiria verificar no processo e lhe dizer os riscos do negócio.

Poderíamos ficar aqui citando inúmeros casos de perda do imóvel, por falta de pesquisas e, principalmente, sem a consulta a um advogado.

Logo, as despesas com os honorários de um advogado, para fins de analisar toda a documentação do imóvel e dos vendedores, podem ser bem menores que os prejuízos com a perda do imóvel.

Portanto, não hesite em consultar um advogado especialista em direito imobiliário, antes de adquirir um imóvel, para não perder dinheiro e o que é pior, o próprio imóvel.